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一、“線上賣房”熱潮

2020年1月26日，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位和全行業(yè)發(fā)出倡議：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過后再行恢復(fù)。為了防止疫情蔓延，響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始走“線上賣房”的銷售模式，通過VR全景看房、直播賣房、在線登記、網(wǎng)上驗(yàn)資、電子簽約等方式在線發(fā)揮傳統(tǒng)售樓處的作用，這不僅是房地產(chǎn)企業(yè)在特殊時(shí)期下的創(chuàng)新模式，也是未來科技在銷售上的升級(jí)體驗(yàn)。由于線上銷售的特殊性，這種模式從宣傳到收集客戶信息再到網(wǎng)上簽約，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，每一步都至關(guān)重要且蘊(yùn)藏著法律風(fēng)險(xiǎn)，下文將重點(diǎn)列舉其中的特別注意事項(xiàng)。

二、特別注意事項(xiàng)

線上銷售模式區(qū)別于傳統(tǒng)銷售模式的特征主要是銷售形式的變化，實(shí)質(zhì)內(nèi)容上并無改變，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，遵守房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理相關(guān)的法律法規(guī)仍是基本要義。

1.還原房屋信息

類似VR全景看房的模式使用了先進(jìn)技術(shù)可以讓客戶足不出戶即體驗(yàn)到實(shí)地看房的感受。客戶往往希望對(duì)于房屋的坐落、朝向、層高、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、質(zhì)量等全方位的信息都有所了解，而房屋的價(jià)格又較一般商品高出許多。因此，真實(shí)、完整的還原房屋信息是關(guān)鍵。

無論是VR全景看房、置業(yè)顧問直播賣房還是在線向客戶展示的各種房屋信息都屬于在線廣告的范疇，需符合《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》的要求，其所體現(xiàn)的房源信息需準(zhǔn)確、真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，都需注意不可踩到房地產(chǎn)廣告宣傳的紅線。舉例而言，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條的要求，房地產(chǎn)廣告的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（一）升值或者投資回報(bào)的承諾；（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置；（三）違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；（四）對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

2.保護(hù)客戶信息

個(gè)人信息安全是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是線上銷售正常進(jìn)行的重要前提。房地產(chǎn)企業(yè)相較于一般客戶來說掌握著優(yōu)勢(shì)資源和全面信息，雙方處于信息不對(duì)稱的地位，根據(jù)信息不對(duì)稱理論，嚴(yán)重的信息不對(duì)稱會(huì)造成擁有信息優(yōu)勢(shì)的一方會(huì)利用對(duì)方的不知情，侵害對(duì)方的利益而謀求自己的利益。作為客戶信息的最終收集者和保管者應(yīng)當(dāng)對(duì)所收集的客戶信息妥善保存，承擔(dān)合法收集、保存、使用個(gè)人信息的義務(wù)。

《中華人民共和國(guó)刑法》第二百八十六條之一的拒不履行信息網(wǎng)絡(luò)安全管理義務(wù)罪、《中華人民共和國(guó)網(wǎng)絡(luò)安全法》、《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息保護(hù)的決定》、《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理侵犯公民個(gè)人信息刑事案件適用法律若干問題的解釋》、《互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)個(gè)人信息保護(hù)測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》等均對(duì)收集、保存、使用個(gè)人信息做了規(guī)定。例如：2012年12月28日通過的《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息保護(hù)的決定》第二條要求，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者和其他企業(yè)事業(yè)單位在業(yè)務(wù)活動(dòng)中收集、使用公民個(gè)人電子信息，應(yīng)當(dāng)遵循合法、正當(dāng)、必要的原則，明示收集、使用信息的目的、方式和范圍，并經(jīng)被收集者同意，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和雙方的約定收集、使用信息。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者和其他企業(yè)事業(yè)單位收集、使用公民個(gè)人電子信息，應(yīng)當(dāng)公開其收集、使用規(guī)則。第七條規(guī)定任何組織和個(gè)人未經(jīng)電子信息接收者同意或者請(qǐng)求，或者電子信息接收者明確表示拒絕的，不得向其固定電話、移動(dòng)電話或者個(gè)人電子郵箱發(fā)送商業(yè)性電子信息。

總結(jié)而言，房地產(chǎn)企業(yè)在收集、保存、使用客戶信息時(shí)需遵循以下四個(gè)原則：

（1）知情同意原則。體現(xiàn)在個(gè)人信息收集上包括兩個(gè)層面的內(nèi)容：一是，用戶對(duì)于收集個(gè)人信息的目的、范圍、方式等內(nèi)容需要有了解；二是，基于了解前述內(nèi)容的基礎(chǔ)上，用戶做出同意收集其個(gè)人信息的意思表示。

（2）合法且正當(dāng)原則。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要依照法律規(guī)定、行業(yè)規(guī)范或者其他正當(dāng)理由收集、使用用戶信息，另一方面，對(duì)于從其平臺(tái)收集到的用戶信息應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的目的和方式對(duì)信息進(jìn)行利用，不得作出超出法律和合同約定的目的使用個(gè)人用戶信息。

（3）必要原則。收集與使用個(gè)人信息的內(nèi)容和范圍也應(yīng)當(dāng)在確需收集的范圍內(nèi)對(duì)用戶進(jìn)行采集，不可濫用優(yōu)勢(shì)地位收集不必要的用戶信息以謀取私利。

（4）公開收集原則，不僅要明示收集或使用用戶信息的規(guī)則，還需明示其所收集或所使用的用戶信息的目的、范圍以及方式。

3.完善電子簽約

經(jīng)過網(wǎng)上看房、選房后，認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂完成才是房地產(chǎn)企業(yè)在線銷售的最終目標(biāo)。那么認(rèn)購(gòu)協(xié)議能否在線簽訂，其效力為何？

認(rèn)購(gòu)協(xié)議是在買受人和出賣人于簽訂正式商品房買賣合同前簽署的，以買受人繳納一部分定金，出賣人在一段時(shí)間內(nèi)為其保留所選房屋為權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的合同。在具備有效的合格主體、當(dāng)事人真實(shí)的意思表達(dá)、內(nèi)容合法且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、形式合法四個(gè)要件時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以被認(rèn)定為有效合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十一條約定，書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。通過在線方式簽署的認(rèn)購(gòu)協(xié)議以數(shù)據(jù)電文的形式傳送，應(yīng)屬于書面形式的合同。

電子簽約不同于現(xiàn)場(chǎng)簽約，需注意以下幾個(gè)方面：

（1）簽約前，需謹(jǐn)慎驗(yàn)證當(dāng)事人的身份信息，可通過上傳身份證、戶口簿或采取人臉識(shí)別技術(shù)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行確認(rèn)。

（2）對(duì)于合同文本的重點(diǎn)提示內(nèi)容尤其是格式條款需采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)以提醒對(duì)方注意。

（3）對(duì)于合同生效要件的約定需詳細(xì)具體。若通過電子簽名或蓋章方式作為協(xié)議的生效要件，建議選擇權(quán)威的電子合同服務(wù)平臺(tái)；若以繳納定金或其余方式的，建議在合同中明確“本合同自定金到達(dá)出賣人賬戶時(shí)生效”或“本合同自某種行為或動(dòng)作完成后開始生效”。

（4）簽約完成后，對(duì)于以電子簽約形式留存的檔案需謹(jǐn)慎保管，建議房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于這部分資料統(tǒng)一管理和分類并及時(shí)備份，以作證據(jù)留存。

“線上銷售”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是特殊時(shí)期的過渡措施，同時(shí)也是未來房地產(chǎn)銷售的新方向，在線銷售的過程合法化能讓客戶買的放心的同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)吸納客戶、減少訴累。