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為應對新型冠狀病毒感染疫情的擴散，近期國家及各級地方政府出臺了一系列防控措施，包括延期復工、交通管制、嚴格管理人員進出等。種種措施的采取無疑使大部分企業無法從事正常的生產經營活動，在此情況下，如何減輕企業的經營負擔成為亟待解決的重要問題。其中，如何應對疫情防控期間企業租賃用房產生的租金成本，是本文探討的重點。本文將就疫情期間應對房租成本的措施、法律依據、適用情形、注意事項等進行分析，以期幫助貴司有效利用現有法規及政策規定，最大限度地保障己身權益。

一、已經出臺的租金減免政策

為降低疫情防控期間的企業運營成本，北京、上海、天津等地紛紛出臺了租金減免政策，要求國有企業對承租其國有經營性房產的企業，減免征收房租。各地政策對適用對象（有的地區明確限于中小企業等）、減免條件、減免金額等的規定不盡相同，本文以附表的形式收集和整理了全國主要地區的房租減免政策，供貴司參考使用。

二、無明確政策依據情況下的租金減免

對于承租國有經營性房產企業之外的承租方，原則上不能直接依據上述政策要求出租方減免租金。此類承租方需要根據租賃合同的約定、以及疫情對企業生產經營活動的具體影響，就租金減免等事宜與出租方進行協商。本文在參考非典型肺炎（“非典”）期間典型案例的基礎上，結合當前政策，針對疫情防控期間承租方應如何緩解租金壓力進行分析并提供初步建議。

(一) 非典期間，多數租賃合同通過公平原則/情勢變更實現租金減免

2003年非典期間，國家及各地政府采取的管控措施，也給不少企業的生產經營帶來困難，引發了大量的租賃合同糾紛。

對于非典期間的合同履行問題，最高人民法院明確提出，因非典疫情原因導致按原合同履行對一方當事人權益有重大影響的，可以根據具體情況、適用公平原則處理；因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于非典疫情影響致使當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照不可抗力的規定妥善處理。據此，非典期間法院用于調整合同履行情況的法律依據主要包括公平原則/情勢變更和不可抗力。

從司法案例來看，受到非典疫情及政府管控措施影響的承租方，通過公平原則/情勢變更獲得不同程度的租金/責任減免是最常見的處理方案，具體來說：

1. 大部分案例認為，基于公平原則，應由出租方與承租方共同承擔租金損失；或直接支持承租方的請求，對承租方的租金予以免除。

2. 少數案例認為，非典期間雖對企業的經營活動造成了很大沖擊，但商業經營活動本身就具有一定風險，且非典持續時間較短，出租方不能因此拒付租金、物業管理費等，但無需就此支付違約金。

3. 極少數案例認為，非典期間造成的停業屬于正常的經營風險，不應由出租方承擔，因此對承租方要求減免租費的主張不予支持。

(二) 疫情防控期間承租方緩解租金壓力的措施分析

1. 新冠疫情及政府采取的管制措施原則上構成不可抗力，多地法院也明確認可根據公平原則對受疫情影響的合同進行調整，但某一租賃合同能否直接獲得租金減免仍需個案判斷。

對于此次新冠疫情及政府管制措施的性質，全國人大法工委發言人臧鐵偉在2月10日答記者問時明確表示，對于因疫情防控不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。此外，包括上海、江蘇、重慶、內蒙古等在內的多地法院也紛紛出臺文件，認可通過公平原則/情勢變更、及不可抗力等制度對受疫情影響的合同履行情況予以調整。

公平原則是中國民法基本原則之一，是許多民商事法律制度設計的基石和導向，情勢變更制度則是基于公平原則而對合同履行結果顯示公平的情形進行調整的一項重要工具。《最高人民法院關于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》（“《合同法解釋二》”）第26條對情勢變更制度進行了明確規定，該條款指出，合同成立后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人而言明顯不公平或者不能實現合同目的，可根據公平原則對合同進行變更或解除。

不可抗力則見于《民法總則》第180條及《合同法》第117條，根據該等規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，應根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。
盡管有上述規定，對于具體租賃合同而言，是否構成不可抗力、或情勢變更，以及承租方是否因此而有權要求解除合同、減免租金、或采取其他方式，仍需要綜合考慮各方面因素來予以具體判定，如當事人之間的約定、疫情的發展階段、管制措施的內容及嚴格程度、疫情與履約不能或履約困難之間的因果關系等。

2. 疫情防控期間承租方緩解租金壓力可能采取的措施

承租方在綜合判斷企業生產經營受疫情影響以及管控措施的嚴格程度等因素的基礎上，選擇與出租方就減免租金、變更合同履行方式等進行協商。但是，在協商尚未達成一致的情況下，承租方應盡可能依約付款，避免產生不必要的違約責任。如果出現需要解除租賃合同的情形，應根據合同約定和法律規定謹慎行使單方解除權。

（1）與出租方協商減免租金

如上文所述，承租方能否要求減免房租取決于疫情及管制措施對合同履行的影響、所受管制措施的嚴格程度等，具體來說：

A. 受疫情影響嚴重、或因明確管制措施導致無法使用租賃房屋的，依據公平原則而減免租金的可能性相對較大。如根據政府要求而暫停或中止營業的經營性娛樂場所，因交通管制、不批準復工而導致無法實際使用的辦公或生產經營場所等。

B. 租賃物可以使用、但承租方受疫情影響而收益受損的，存在減少部分租金的可能性。例如雖未被要求停止暫停營業、但因疫情而導致消費者急劇減少的經營性娛樂場所，或雖復工、但多數員工因交通管制或隔離政策無法正常返工的辦公或生產經營場所等。

C. 基本未受疫情影響的，減免租金的可能性非常小。例如用于居住的房屋，生活超市、快遞站點等不受遲延復工限制的企業等。

整體來說，如貴司確實因疫情及相應管控措施而受到不利影響，無論是事實上無法使用租賃物，還是雖可以使用、但仍在一定程度上受疫情影響，均可以在綜合評估之后，首先嘗試與出租方協商減免租金。減免租金的范圍及時間可以在一定程度上參考當地國有企業的租金減免政策。但是，在租賃物仍可使用的情況下，獲得租金減免的可能性及減免程度都會相對降低。這種情況下可以考慮通過變更合同履行方式等來保障自身權益。

（2）與出租方協商變更合同履行方式

除依據公平原則要求承租人減免租金外，嘗試與出租方變更合同履行方式也是承租方可以考慮的應對措施。比如，可以與出租方協商將付款方式由押一付三變更為押一付一，或是延長租金支付期限、采取分期支付等方式，緩解企業面臨的租金壓力。

（3）在未協商一致的情況下，擅自遲延支付租金存在一定風險

根據相關法律規定，因不可抗力不能履行合同的，應部分或全部免除責任。對此，非典期間也有案例在不認可減免租金的情況下，免除承租方遲延支付租金的違約金。但是，我們認為在未與出租方就租金事宜達成一致的情況下，遲延支付租金仍具有一定風險。理由在于：免除責任的前提是因不可抗力不能履行合同，而承租方在租賃合同項下的義務主要是支付租金，是一種金錢債務，一般情況下金錢債務不會因疫情影響而無法履行。事實上，司法實踐中，也有案例認為，金錢債務遲延責任不因不可抗力而免除。

因此，在未就租金問題與出租方達成解決方案的情況下，建議貴司盡可能如期支付租金，避免因此產生不必要的違約責任。

（4）租賃合同未約定時，應謹慎采取解除合同的措施
如果存在無法繼續履行租賃合同的情形，解除合同是承租方的選擇之一。需要注意的是，即使疫情及相關管控措施被認定為不可抗力事件，也并不必然導致承租方有權單方解除租賃合同。一般來說，因不可抗力而主張單方解除合同通常有兩種途徑：

其一是依合同約定解除，即在合同中明確約定承租方在遭遇不可抗力時享有解除權的，承租方可以依合同約定解除，但這種情況下承租方必須嚴格遵守合同所約定的條件和程序，如不可抗力事件的持續期間、通知義務等。

其二是依法律規定解除，即依據《合同法》第94條規定解除合同，但前提是不可抗力已達到致使合同目的不能實現的程度。

從目前各地法院的態度來看，出于穩定市場的目的，對于解除合同還是持有相當謹慎的態度。無論是在非典期間，還是在目前已結案的新冠疫情相關案件中，極少看到根據《合同法》解除合同的情況。絕大多數案件中，法院認為，疫情雖對租賃合同的履行產生了一定影響，但該影響尚未達到令合同目的不能實現的程度，疫情結束后租賃合同仍可繼續履行，合同目的可以實現，承租方無權以不可抗力為由要求解除合同。

基于此，如果合同有明確約定，承租方可以在嚴格遵守合同約定的情況下依約解除合同；在沒有明確約定的情況下，法定解除則存在較大風險，需要謹慎。

三、疫情防控期間企業應對租金成本的幾點建議

1. 及時了解所在地區有關租金減免的政策措施，確認租賃物業的出租方（如是否屬于國有企業等）、自身企業類型、租賃房屋的性質用途等是否屬于當地政策要求的應予減免房租的情形。如是，建議承租方積極與出租方協商，要求依據政策減免租金。

2. 不屬于政策規定的應予減免租金的情形的，承租方應在第一時間確認企業受政府疫情防控措施影響的程度，并梳理租賃合同中關于不可抗力、租金減免等條款的具體規定。根據租賃合同的約定和企業的實際情況，確定應對措施和談判方案，如是否解除合同、是否請求減免租金、是否變更合同履行方式等，并積極與出租方就租金減免等事宜進行協商。

3. 及時向出租方告知企業情況，與出租方協商應對方式，這一過程應注意：

（1）及時留存影響貴司使用租賃房屋的證據，如政府有關部門頒布的防控政策文件以及業主或物業管理企業等發布的限制人員進出等規定。

（2）與出租方的所有溝通應盡可能以書面形式完成并附上企業經營受疫情影響的相關證據，同時注意留存與出租方的協商記錄。如雙方協商達成一致，應盡快形成書面文件。

（3）在協商無果的情況下，應盡可能按照租賃合同的約定支付租金，避免承擔違約責任。同時，可以考慮向法院提起訴訟，在司法介入的情況下解決租金減免問題。

（4）行使單方解除權務必謹慎。