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前言：

隨著結婚人數持續下降，同居關系所涉糾紛不斷增多，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（二）（征求意見稿）》亦關注到了“同居析產糾紛”的處理。

在法律角度，同居關系是指雙方雖未登記結婚，但與婚姻關系有著相似特征而形成的關系。同居關系并非法定身份關系，同居狀態無法定公示要件，不享有法律賦予夫妻的權利和義務，在同居期間獲得的財產并不當然等同于夫妻共同財產。本文將聚焦同居期間取得房產的不同情形，對同居關系解除后房產的分割問題作出分析。

一、同居期間房產分割的司法裁判規則

1. 同居關系解除后，雙方通過協議分割房產的，協議應屬有效

雙方解除同居關系時就財產分割達成的協議，在雙方真實意思表示且不違反法律強制性規定的情況下，即具有約束力，雙方應當按照協議內容履行約定義務。

案例：(2017)京0105民初38642號

【裁判要旨】同居期間所得的財產，由當事人協議處理，協議不成時，由人民法院判決。本案中，原告與被告簽訂的房產分割協議系雙方的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照約定履行協議項下之權利義務。關于補償款，根據房產分割協議約定雙方按50%比例進行分割。

2．同居期間一方全額出資購房且登記在其名下的，同居關系解除時房產為出資方個人財產，對方無權分割

因同居關系并非法定身份關系，雙方共同生活期間，一方全額出資購房且房屋產權登記在出資方名下的，應當認定為其個人財產，同居關系解除時另一方無權分割。

3．同居期間一方全額出資購房但登記在對方名下的，同居關系解除時房產分割存在不同意見

對于同居期間一方購買但登記在另一方名下的房屋的歸屬，司法實踐中有不同的認定觀點。有裁判觀點認為出資方將房屋登記在對方名下是一種贈與行為，但根據《民法典》第658條第一款之規定，該贈與是以結婚為條件的附條件贈與，出資方可在關系解除后主張撤銷贈與。

不同裁判觀點則認為此等情形下同居期間獲得的財產亦應以共有處理。依據《最高人民法院關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條（已失效）“解除非法同居關系時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理。”的立法精神與《民法典》第308條之規定“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有”，法院應綜合考慮房屋的出資來源、產權登記、居住等情況確定份額。 

案例一：(2021)京02民終2418號

【裁判要旨】程某與吳某戀愛期間，吳某將案涉房屋過戶給程某。就一般常理而言，房屋作為價值較大資產，所有權人對于房屋的處分會較為審慎，故綜合考量本案實際情況，一審法院認定吳某將案涉房屋過戶給程某的行為暗含雙方將來締結婚姻或共同生活的美好愿望，系附條件贈與并無不當。

案例二：(2022)魯0705民初552號

【裁判要旨】非婚同居關系期間，對于男女雙方各自取得的財產應歸各自所有，對于共同購置的財產應為共有財產。本案爭議房產雖系栗某出資購買，但產權登記在葉某名下，視為栗某同意與葉某共有。雙方現已結束同居關系，栗某要求分割爭議房產符合《民法典》第三百零三條的規定。因在本院多次調解過程中，雙方均不同意給對方折價款，法院以確定產權份額的方式予以分割。綜合考慮爭議房產由栗某出資購買，雙方婚生女由葉某撫養的實際情況，法院酌情確認，爭議房產由栗某分得60%的份額，由葉某分得40%的份額。

案例三：(2022)滬0115民初12833號

【裁判要旨】民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。本案中，鮑某與鄭某形成同居關系。鮑某出于與鄭某共同生活、結婚的意愿，以自有資金全資購買系爭房屋，并將產權登記在鄭某一人名下。現雙方戀愛、同居關系結束，系爭房屋應按一般共有財產處理，考慮房屋的出資來源、產權登記、居住、現值等情況，法院確認系爭房屋產權歸鄭某所有，鄭某支付鮑某房屋折價款65萬元。

4．同居期間雙方對購房均有出資，房屋登記在一方或雙方名下的，同居關系解除時房產分割有約定的從約定，無約定的按出資比例或貢獻份額分割

根據《北京市高級人民法院民一庭關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》第44條關于同居關系解除后財產分割原則的規定，同居期間雙方就共同購入的房產歸屬有協議的，遵照其協議；沒有約定的，如果雙方購房款出資路徑清晰可查、沒有產生混同，以雙方出資比例確定各自份額。如果雙方財產發生嚴重混同，則該房產可能會被認定為共同共有，但根據同居時間、各自貢獻、生活習慣等因素能認定為按份共有財產的除外。

案例一：(2019)最高法民申44號

【裁判要旨】根據原審查明的事實，裴某與鄭某為同居關系，案涉房屋系在裴某與鄭某同居生活期間所購置，原審將該房屋作為二人共同財產予以分割，符合上述司法解釋的規定；鄭某名下存款亦形成于二人共同生活期間，原審考慮到二人長期同居生活的事實，認定同居期間財產已經混同，在無法區分份額的情況下作為共同共有財產予以分割亦無不當。

案例二：(2022)京02民終8868號

【裁判要旨】本案的爭議焦點為對涉案房屋的歸屬及應當如何分配。根據已經查明的事實，王某與李某于1999年至2021年處于同居關系。涉案房屋購買于2014年，系雙方在同居過程中購買所得，涉案房屋登記在李某名下。法院認定涉案房屋為王某與李某共同共有，同時考慮雙方的貢獻及照顧婦女的原則，由王某分得涉案房屋60%份額，李某分得40%份額。 

案例三：(2021)京03民終10986號

【裁判要旨】本案為同居關系析產糾紛，關鍵問題在于雙方同居期間財產是否存在混同。根據庭審查明的事實，白某與居某原系同居關系，法院結合雙方存在大量財產往來的事實狀況，認定雙方在同居期間存在財產混同，在此基礎上，結合雙方對于同居期間的財產并無約定的事實，將雙方在同居期間所得財產依照出資比例按份共有的原則予以處理是客觀公正的。

二、律師評析

結合上述案例，我們可以得出同居期間所購房產處理的裁判規則，即雙方有約定的從其約定，不能達成一致的，由人民法院依法進行分割。若能夠查明出資比例則按照各自的出資額比例確認；若雙方同居期間產生財產混同難以明確出資比例的，法院則根據案件的具體情況進行判斷。

相較于婚姻關系，同居關系因更為自由而具有不穩定性。對此，我們就同居期間產生的大額財產處置規劃提出如下建議：

在涉及較多財產時，同居雙方可訂立協議以明確財產歸屬，無論是經濟上比較充裕的一方要保障自身的財產權益，還是經濟上弱勢但在同居期間付出了多年情感和承擔了較多家務或“家庭責任”的一方，都應當坦然而明確地通過協商，確定各自在大額財產中所占的比例。

三、結語

同居關系已成為社會親密關系的重要構成，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（二）（征求意見稿）》對于同居關系的規定亦反映法律對于社會變化所產生新的親密關系形態的包容和與時俱進。同時，我們應正確認識同居關系存在的風險，當愛已成往事、當雙方決定解除同居關系而引發財產分割、子女撫養等法律問題時，能夠合理運用法律工具，維護自身的合法利益。