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上篇文章我們簡述了在新的法律和政策背景之下，非加拿大公民和居民在加拿大購房置業的要求和限制，簡言之，盡管投資置業的窗口在不斷縮小，但在加拿大房價仍有很大上漲空間的背景下，合法購房置業仍具可行性。本文將進一步探討在加拿大購房置業時，房屋買賣與過戶方面應當注意的法律問題。

01 房屋交易必須通過律師完成嗎？

與中國不同，在加拿大購房必須通過律師來完成。確切地說，房屋交易由賣方律師和買方律師共同完成。當房屋交易雙方達成意向后，買賣雙方的律師就開始接洽。通常，房屋交易文件由買方負責準備，買方簽字之后，再交由賣方律師安排賣方簽字。由于加拿大是聯邦制國家，財產相關法律規定由各省自行制定，故省與省之間有可能存在差異。以加東地區房價增長快速、吸引廣大投資者的主要省份之一——愛德華王子島省為例，一般性房屋交易需要的法律文件如下：

（1）房屋買賣合同(Agreement of Purchase and Sale)

（2）地契(Deed)包括房屋四至;

（3）交易憑證 (Bill of Sale);

（4）賣方配偶權益宣誓聲明書(Affidavit of Spousal Status and Interest)

上述文件中，房屋買賣合同由買賣雙方簽署完畢之后（可以電子方式簽署），買方律師負責準備地契、交易憑證和賣方配偶權益宣誓聲明書。需注意，地契是房屋所坐落土地的所有權轉移證明文件，地契上不標注房屋信息。

在地契中，通常設立一加元或五加元作為對價(consideration)。熟悉合同法的人都知道，對價是與要約和承諾同等重要的確保合同成立的必須要素，即合同必須存在價值交換，且不要求等值。上述地契文件中設定的一加元或者五加元的對價，便是對英美法中作為合同成立必須要素——對價的最佳詮釋。

在加拿大律師執業生涯中，處理房屋交易法律業務時，我時常被問到，為什么賣方價值百萬的房產僅以五加元出售，對此，最佳解釋是，這里的五加元不是房屋成交價格，而是對價金額，正因為存在價值交換(exchange of value)，合同得以成立。

對于上述第四項文件——配偶權益宣誓聲明書，其作用在于證明所售房屋并非家庭法所規定的家庭居所。家庭居所是加拿大很多省法律規定予以特殊保護的房產，旨在確保家庭有房可住，此類房產一般可免于被法院強制執行，一方不同意出售，配偶另一方也無權出售。通過該宣誓聲明書，房屋賣方需證明該房屋并非家庭居所，也從未被用作家庭居所，同時配偶另一方（如非共同出售人）同意此房屋買賣。

02 為什么合同上沒有對房屋本身的描述？

在加拿大投資買房與在中國國內購房的另一個重大區別是，即使在房屋買賣合同中，也不存在對房產的詳細描述。

房屋買賣合同中，常見條款包括買賣雙方的基本信息，如姓名、地址和聯系方式，房屋的地址、郵編和地塊編號（PID Number），房屋成交價格、定金金額、驗房條款以及其他預設條件。

這里的預設條件包括房屋買賣合同依買方是否可以獲得房屋貸款而生效，即如果買方在約定期限內無法獲得房屋貸款，合同解除，定金退回，雙方各不擔責。

在實踐中，其他預設條件還包括賣方承諾在一定期限內完成房屋內特定設施或部分的修復，合同生效取決于買方是否可以順利銷售其自有房屋等。房屋買賣合同中有時候會包含對房屋內設施和不便移動電器的描述，如冰箱、洗衣機、干衣機、洗碗機、爐灶、抽油煙機等，但唯獨缺少對房屋自身的描述。

買方在房屋買賣合同中不會看到諸如“木質結構兩層小別墅、四個臥室三個洗手間、帶地下室”等內容。這也是很多初次在加拿大購房的國內投資人比較困惑的地方，即如果沒有對于房屋自身的描述，出現爭議該怎么辦？在加拿大購房時，一般在買方確定購買簽約之前，會一次或多次探訪檢查所購房屋，并在此基礎上按照房屋現有狀態簽約，而非通過合同條件進行約定。對于無法親赴加拿大看房的投資者，可委托當地朋友或律師代為檢查房屋。

03 房屋交易的具體流程是什么？

上述所列文件只是通常房屋交易中所需的主要法律文件，對于新移民（購房資格情況不明者），如果購房購地，賣方可能還會需要其提供證明其不屬于《購房禁止令》所列的禁止購房人的宣誓聲明書。當然，這也是由買方律師起草并安排買方簽署之后提交給賣方律師。

在準備法律文件的同時，對于購房款，買方可先將其存入買方律師的監管賬戶(trust account)，如果在買賣合同簽署時買方已支付定金，則扣除定金金額。

律師事務所的監管賬戶是根據相關法律和省律師協會要求在銀行單獨開設，用于存儲客戶資金的銀行賬戶。監管賬戶的進出賬受律師協會的嚴格監管，且每年都要進行審計，以確保客戶資金不被盜用、挪用。

買方律師收悉購房款后，應在約定的交割日(closing day)，將此購房款以支票的方式提供給賣方律師，同時賣方律師將上述簽署好的文件和房屋鑰匙與買方律師交換。交換后，房屋即完成交割，買方獲得房屋所有權。

房屋交割完成，但是房屋交易尚未結束，買賣雙方的律師還要進行以下的工作：

對于房屋交易所涉及的款項，雙方律師都需要向各自當事人提供款項調整明細表(Statement of Adjustments)，其中所列內容包括買方實際支付的房款，賣方律師代為償付的地稅金額、水費金額、房屋中介費金額，買方律師支付的房契登記費金額，各方律師費等，以便買賣雙方充分了解款項的支付和使用情況。

為避免賣方在私下交易中收悉房款之后不辭而別，不支付必須支付的地稅、水費、房契登記費和律師費等，房屋買賣交易必須通過律師進行。如果賣方在所出售的房屋上存在房貸的，則賣方律師在將購房款支付給賣方之前，還負有代其一次性清償房貸的法定義務。賣方律師需聯系貸款銀行或金融機構，此處過程較為復雜，且不同的銀行和金融機構處理方式不同，限于篇幅，不再贅述。

04 我的大紅本（房產證）在哪里？

令很多初來加拿大投資置業的投資者感覺到驚訝的是，在加拿大購房之后，不會得到政府頒發的房屋所有權產權證書，即國內常說的大紅本。從律師事務所獲得的交易文件也多是復印件，大家會疑問：這些復印件有效嗎？如何證明自己是房屋的合法所有人？答案其實很簡單，為避免文件造假，加拿大自1886年開始施行Torrens房屋產權系統，將向房屋所有人頒發地契的方式變更為統一登記。近代各省紛紛建立了Torrens系統的網上查詢數據庫，根據房屋的地址和所有人姓名，可輕松查詢到房屋的權屬信息，且網上的記錄實時更新，在避免制作假房產證的同時，也避免了一房兩賣等問題的發生。此外，房主從當地地稅局收悉的地稅單也是房屋產權的證明，地稅單上所載姓名就是該房地產的合法所有人。

05 真的“風可以進、雨可以進，國王不能進”嗎？

對于在崇尚私人財產神圣不可侵犯的西方購房，不少投資者存在一些誤解，其中最典型的就是大家耳熟能詳的“我的房產‘風可以進、雨可以進，國外不能進’”(英國輝格黨政治家、第九任英國首相William Pitt在1763年所述，原文為：The poorest man may, in his cottage, bid defiance to all the forces of the Crown. It may be frail; its roof may shake; the wind may blow through it; the storm may enter, the rain may enter, but the King of England may not enter)。但在加拿大購買房產真是這樣嗎？其實不然。對于很多房屋，買方在簽署地契的同時，會得到一份叫Restrictive Covenants的文件，中文無確切翻譯，姑且可以將其稱為《小區公約》。

在此份文件中，對于該地塊、該房產的使用有非常明確的規定，如房屋的類型，可以是獨棟、雙拼但是不得構建簡易房屋、活動房、帳篷等；再如房屋的使用，如在開放式后院遛狗須系狗繩，不得在房屋四周樹立除了房屋中介吉屋出售牌子之外的牌子，不得在陽臺上曬衣物，不得在車道上修車等約定。同時，對于房屋用途，比如僅為住宅，不得進行商業使用等都做出了明確約定。還有的更細致，對何時需要剪草、下雪需要除雪等都做出了明確約定。

有人會問，如果不遵守會有什么后果？通常在市政府會設立專門的部門和人員（有些設立在警察系統中）負責受理不遵守小區公約的投訴和處罰，此類執法人員稱為By-law Enforcement Officer。執法人員接到相應投訴后，會進行調查，并要求房屋所有人限期整改，如果拒不改正，他們會采取行動，比如委托第三方處理，并要求房屋所有人支付費用；情節嚴重的還可以處以罰款。

綜上所述，在加拿大投資置業，需要事先了解當地的法律法規和相關情況，并委托當地律師進行房屋買賣交易，以避免由于不了解、不熟悉當地法律、情況甚至文化風俗所帶來的各類風險，從而最大程度地保證投資的安全性和財富的保值增值。